這是企業項目投資建議書，是優秀的建議書文章，供老師家長們參考學習。

1、企業項目投資建議書

就申請國際金融公司融資而言，沒有一個標準的格式。希望開辦新企業或擴展現有業務的公司或企業家(國內或國外)均可直接與國際金融公司取得聯系。的辦法是閱讀如何申請融資，并提交投資建議書。

可向國際金融公司部門及行業局、位于華盛頓總部的國際金融公司地區局，或離擬議項目所在地最近的國際金融公司駐當地辦事處提交投資建議書。

為了解向哪個部門提交投資建議書，請閱讀國際金融公司的組織結構和投資業務。

投資建議書應包括以下初步信息：

1.項目簡介

2.項目發起單位、項目guǎn lǐ和技術援助：

項目發起單位的歷史和所從事的行業，包括財務信息。

擬議的guǎn lǐ安排以及guǎn lǐ人員的姓名和履歷

描述技術性安排和其他外部援助(guǎn lǐ、生產、銷售、財務等)

3.市場與銷售：

基本市場定位：當地、全國、地區或出口。

預計的生產規模、單價、銷售目標以及擬議企業所占的市場份額

產品的潛在用戶和使用哪些銷售渠道

目前產品的材料供給來源

今后的競爭和是否存在可替代產品滿足市場需求的可能性

關稅保護或影響到產品的進口管制

決定市場潛力的關鍵因素

4.技術可行性、人力、原材料和環境：

簡要介紹生產過程

評述特殊的技術復雜程序和對技巧和特殊技能的需求

潛在的設備供應商

是否具備人力和基礎設施(交通、通訊、電力、水等)

根據幾大支出類別細分預計的運營成本

原材料的來源、成本和質量以及與輔助行業的關系

對所需原材料進口的管制

考慮供應商、市場、基礎設施和人力因素后所擬議的廠址

與其他所知的工廠相比，擬議工廠的規模

潛在的環保問題以及如何解決這些問題

5.投資規定、項目融資和收益：

估算項目總成本、細分為土地、建筑、安裝設備和流動資金，列明外匯占多少比重

擬議的企業財務結構，列明股本和債務融資的預計來源和融資條件

國際金融公司融資種類(貸款、股本、準股本、幾種金融產品的結合等)及數額

預期財務報表、利潤率和投資收益

影響利潤率的關鍵因素

6.政府的支持和規章條例：

從政府經濟發展和投資規劃角度介紹項目.

政府為項目提供的具體優惠和支持措施

預計項目對經濟發展的貢獻

簡述政府關于匯總控制和資金匯入與匯出的guǎn lǐ條例

7.預計項目從準備到完成所需的時間

2、環保投資項目建議書

親愛的校長：

您好!我是民主路小學一名六年級的學生，我在這里生活了六年了，雖然民主路小學是南寧市中的一所頗有名氣的學校，但是還是有些不足之處，在此，我想給您提出幾個建議。

第一：學校的大門。我們學校的大門原來改建得很漂亮，安裝了嶄新的電動門。但是由于民主路的道路窄小，所以要擴建。現在，民主路修好了，為什么我們學校的大門還沒有修好呢?同學們每天上學、放學都要出入校門，而學校卻不建好校門，會給同學們帶來諸多不便——那天，我放學回家，走出大門，就感到大門口塵土飛揚，風一吹，沙子就飄到我的眼睛里……我們應該把學校的大門口建好，弄得漂亮些，這樣，如果有領導來，第一眼看到我們學校就會很滿意，因為我們的大門很好，代表我們學校內部設施也很好。在此，我設計一個建學校大門的方案：大門口應該是綠色的，代表著我們學校是花園式的學校，學校大門旁邊應該掛上校徽，寫上我們學校的校則，周圍再擺上一些花朵，就更美了。

第二：學校的圖書室。學校的圖書室中的書雖然很多，但是至今還不夠全。有一次，我和同學一起到圖書室去借書，由于數奧比賽準備到來，我很想借幾本關于數奧賽的書，但是，我幾乎把整個圖書室都翻遍了，就是找不到有講解數奧題目的書，我沮喪極了。希望學校有關領導能及時地補充圖書室里面的書本，滿足各位同學渴望讀書的需求。還有一次，我來到學校圖書室，看到一個小妹妹在找書，我看著她在圖書室里走了幾個來回，問她要找什么書，她說，要找上次看的一本《魯濱遜漂流記》的上冊，這次找不到下冊了，有了頭卻沒有尾。于是，我和她在圖書室里找，不一會兒，我就找到了，原來這本書掛在架子的上方，她根本看不到。所以，認為圖書室應該把一些低年級同學經常看的書擺在架子下方，方便低年級的同學們尋找。

我希望校長能夠采納我的意見，使我們的學校更加美麗。

此致

敬禮

建議人：_

20__年__月__日

3、環保投資項目建議書

尊敬的校領導：

我們學校一直都是四季如春，非常美麗：春天，百花盛開，百鳥齊鳴;夏天，綠樹成陰，一碧千里;秋天，果實累累，枯黃的樹葉都在空中翩翩起舞;冬天，如詩如畫，就像童話里的世界。就在這樣一座美麗的校園里，總是會有一些美中不足的缺點。就比如在學校的走廊或樓梯間總是會有一些五顏六色的、零零碎碎的紙張，是我們看得很不是舒服。

這些缺點都是因為同學們不講衛生或不自覺地把這些垃圾扔到垃圾桶里所造成的。因此我想學校領導們提幾點建議：

1、校領導在國旗下講話時要多點號召同學們保護環境，老師們還要以身作則。

2、開展關于保護環境的班隊會，讓同學們自由發言，想出保護環境的辦法，讓同學們更多的為保護環境、愛護環境做貢獻。

3、多開展環保手抄報制作活動。

4、多貼一些環保手抄報和一些關于環保的資料在展示區里，讓同學們多了解環保，知道環保的重要性。

5、在學校的垃圾桶上貼一些宣傳標語，比如“垃圾也有自己的家，請別讓他們流落街頭。”

6、每天安排一些值日干部去監督同學們，防止他們亂扔垃圾。我希望以上幾點能為學校環保管理作出一些供獻。

4、環保投資項目建議書

敬愛的人們：

我們現在生活在地球母親的懷抱中，地球像一個無私的母親不斷地為我們提供著我們生活的需要的資源。但人類卻還不知足，一而再再而三地去破壞地球上的資源，把地球搞得那么臟，卻沒有人去清理那些白色垃圾。

現在隨著科學技術的發展，人們大量地使用一次性餐具、一次性筷子等，這些東西確實給人們帶來了很大的方便，但是給人們提供方便的同時也給地球環境帶來了危害，白色污染越來越嚴重，這樣更加重了地球環境的負擔。生態破壞、環境污染這些不良現象會出現的原因是人們對環境的意識十分淡薄，對白色污染缺乏緊迫感，而且每天都在大量地制造白色污染，采取滿不在乎的態度，缺少主人翁的精神。因此，為人類提出以下建議：

1、建議大家不要亂扔垃圾，把垃圾分類扔到指定的垃圾箱中;

2、建議大家不要浪費資源，珍惜我們的資源，也包括不能浪費一張紙;

3、使用可降解的塑料制品，盡量不使用一次性筷子、一次性餐具等;

4、強化監督管理，如果發現身邊有破壞環境的人，要積極提醒、制止并教育;

5、擴大宣傳面積，讓我們有一個美好的生活環境。

作為地球上一個小主人，改善地球環境和節約資源是我刻不容緩的責任和義務，如果我們身邊的每個人都能做到人人環保，天天環保。我相信我們的地球母親就一定會重新振作，讓我們能生活在一種資源，要像兄弟姐妹一樣善待它們、保護它們、珍惜它們，這樣才能給我們創造一個更好地生活空間，使人類在地球的時間更長。

希望你們能夠采納我們的建議。

5、企業項目投資的建議書

一、項目概述

項目名稱：_公路建設工程

建設地點：_村民組

項目責任單位：_鄉人民的政府

項目責任人：

二、項目建設的必要性

_村民組位于_鄉東南部，東北與寧國市及本縣家朋鄉相接，東南毗鄰浙江臨安市馬嘯鄉。該村民組現有農戶103戶，人口383人，境內有豐富的森林資源和得天獨厚的旅游資源。獨特的森林及地勢山貌得到很多專家及旅游開發商的青睞。具林業部門森林資源調查該地森林覆蓋達到97%，木材儲藏量3、1m3、再是上核桃年產量25噸，人均1000多公斤。新種的山核桃約500多畝，產量將逐年攀升。

_公路的建成將成為以_鄉通道為主干線，與全鄉54個村民組形成四通八達的交通網絡。是實現縣委提出的“一年一個樣，三年大變樣”戰略目標，加快當地農村奔小康步伐，切實擺脫貧困村落后面貌的現實需要。當地群眾改路修路積極性很高，愿意集資、投勞。建設_公路極大改善該區的交通條件，促進深山地區農民群眾的經濟發展，增加農民收入，實現共同富裕。

三、項目建設綜合條件評價

1、地形

項目區屬山丘區，四面崇山峻嶺中間地勢平緩，是典型的盤地形狀。整個項目區地勢較高，平均海拔820m以上。

擬建路線與_公路相銜接，地形標高在610m至820m之間，全長2、2公里，路基寬4、5m，行車道寬3、5m。

2、水文、氣候、地質

溪流兩邊居住農戶，溪水匯入_河流入浙江省屬錢塘江流域。

該地區屬亞熱帶季風濕潤區，四季分明，雨量充沛，年平均降水量1820mm，平均氣溫12℃極端最高氣溫33℃，極端最低氣溫-12℃，無霜期180天。

項目區沿線大量分布花崗巖、石灰巖、平板巖與泥土混合工程地質條件好，就地取材簡易。

3、筑路材料及運輸條件

石料可采用路段邊開采邊利用，一舉兩得。間砂可在_河開采篩選。所需間砂、水泥、鋼筋等材料以農用車運輸為主，直接送往工程工地。

四、項目建設標準、規模

根據當地具體地理位置，發揮的作用和功能及經濟發展的需要，再結合資金、施工技術等因素確定主線采用鄉村公路建設標準，路線全長2、2km，路面寬4、5m(彎道5—6m)，最大縱坡7%。

五、工程概算

人工工資：根據我鄉相繼幾條公路建設慣例和當地農民群眾修路的積極性，人工粗工工資不作編制說明，主要實行自愿投勞施工。技術工資根據基本建設工程的有關規定，技工1500工，按40元/工計算，計6萬元。

材料：石料、河砂就地取材。原木按工程需要實行農民自愿捐助，不作編制說明。鋼材3t，鋼材3600元/t，計1、08萬元。水泥80t，按410元/t(含運費)，計3、28萬元。炸藥、鋼扦及轟鉆設備等估計3萬元。

土地征用、三費補償：水田征用3畝，按1、4萬元/畝計4、2萬元。坡耕地8、0畝，按0、7萬元/畝計5、6萬元。經濟林(主要是山核桃林)補償7萬，共計16、8萬元。

其他費用及不可預計費用3萬元。

總計所需資金概算33萬元。

六、工程的實施計劃

根據當地農民生產、生活條件，結合該項目的特點，對工程進度如下安排：

201_年3月份前做路線測量、土地征用、房屋拆遷、經濟林補償等前期準備工作，6月開工。

201_年8月底完成土石方開挖，檔墻、路基、橋梁涵洞。

201_年10月前完成排水溝及路面整平工作，并竣工通車。

七、結論

_公路的建成解決了一村380多人交通，有利于鄉村道路與主干線的合理銜接，提高區域內的綜合運輸能力，為深山區群眾加快新農村建設奠定了基礎，改善了投資環境，必將帶動該地區自然資源的開發利用和相關產業的發展。因此，該項目實施是我鄉經濟發展和社會進步及加快我鄉新農村建設的需要，是一項重要的民生工程，切實可行。建議上級給予批準建設和支持。

6、企業項目投資的建議書

1.1本公司及其相關產業的主要業務

本公司作為一個能源服務公司，以私人股份有限公司的形式運營，其主要業務領域集中于對以RES(可再生資源)能源產品和服務為基礎的零排放運輸解決方案的先進的實施和運作，這項產品和服務將在短時間內成為全球范圍內一種新型，創新和充滿活力的能源領域。

MOBIL-ESCO公司的業務范圍涵蓋了許多對零排放汽車的全面解決方案，包括從規劃和通過融資進行的個別項目的執行到帶有電力貿易的操作，這是由負責自主集群的虛擬宏觀網絡平衡組(MAKROVIRKA)型平衡組來執行。

用于可替代燃料零排放車輛的燃料的生產、存儲和分配的系統，以及與特殊車輛停放有關的制造業和產品開發的合作，還有復雜的組織結構和對要求的策劃、執行、運行、維護及常見故障任務的操作，這都由以下來自于第三方融資MOBIL–ESCO控股公司的成員公司來支持：

MOBIL–ESCOTervez?,Kivitelez?,?zemeltet?( 策劃、執行、操作)Kft.

MOBIL–ESCORESEnergiatermeltet?,-tároló,-elosztó(能源供給、儲存、分配)Kft.

MOBIL–ESCOBEV?sszeszerel?(裝配)Kft.

MOBIL–ESCOMAKROVIRKAK?zpont(總體)Kft.

1.2市場規模、對產品和服務的需求

MOBIL-ESCO正在確定一個新的目標市場，主要致力于以分散的RES能源系統為基礎的零排放車輛，此系統無論在匈牙利還是在歐盟都還未普及。

隨著直接供電的電池驅動汽車(BEVs)以及氫動力燃料電池電動汽車(FCEVs)的快速普及，同時也伴隨著帶有內燃機的化石燃料汽車的市場份額的快速下降，與新型復雜能源有關的工業服務供應商系統也開始有一席之地，這也使新市場成員開始占據有利位置獲得好的機會。

安全能源供應的爭奪以及對運輸解決方案的成本效益和環境保護的需求是面向于提供以DG,RES為基礎的車輛系統的傳播，它的有效地可持續性可由智能電網解決方案來保證，這種解決方案是公司計劃產品和服務檔案的基本組成部分。

1.1本公司在相關市場中的競爭優勢

公司的成功可能是由于當前的時間優勢，這一方面是基于已被項目管理(PM)的成員及其公司所采用的創新技術和工藝，另一方面，是由于管理人員的廣泛的專業知識,認可度和社會資本。

2.MOBIL-ESCO控股有限公司的策劃特點

2.1公司概況

本公司是以MOBIL–ESCO有限公司的形式，是一家私人股份有限公司，是一家資本投資公司，其股票不能轉成公開發行股。

至于業務概況，MOBIL–ESCO股份有限公司作為一個能源服務公司運營，其核心目標是去鼓勵促進復雜能源和汽車投資、項目策劃、項目融資和全面執行，其中包括已安裝系統的維護，它是用來服務于以可再生能源為基礎的零排放車輛解決方案的。

由于MOBIL-ESCO公司的成立，本公司集團在國內外市場上第一次以這種形式出現，它為各種規模的社區提供復雜的服務----鄉村、城市、國家、企業、非營利組織---為了優化實現第三方融資“從構思到出品”的，可提供使用零排放可再生能源燃料的汽車的復雜能源和汽車系統。

公司創立的構想是一個從20_年一直進行的過程的結果，最近幾年在利用、倉儲、配送、循環和可再生能源來源的整合方面有所發展，這些能源是用于位于Bükkaranyos.的B?KK-MAKLEADER農村開發社區中的專業圈的區域和居住的發展。

下來，根據在歐盟300項目中已提交并取得匈牙利國家登記的HU–NER-TOWN–300項目，我們提供這次MOBIL—ESCO公司在歐盟300項目中的機會。

公司的旗艦項目是在國內招標競爭中已取得成功的MAKROVIRKA-typeHU-NER-TOWN-300項目的實現。即使沒有NER300的不可退還支持，這個項目可以發展成為一個利潤豐厚的投資計劃。

2.2HU-NER-TOWN-300項目

2.2.1項目概況

此項目的目的是為匈牙利五座縣級城市的零排放交通基礎建設奠定基礎，通過在《城市環境》中“共享可再生能源管理(智能電網)“這個子分類來支持，此《城市環境》是根據用來申請可再生能源(RES)使用權并已獲得支持的創新示范項目的規定，可再生能源(RES)已被定義在歐盟委員會的NER300招標制度中。

招標中幾個新的條件都涵蓋在匈牙利國對其“使用可再生能源的微網格平衡群體”的專利申請中(參考編號:P1000388)以及在匈牙利國對“燃料的智能宏觀網絡、易燃的和工業基地的生成，對核電和可再生能源的儲存和收費站點”專利的申請中。

2.2.1技術內容

2.2.1.1MAKROVIRKA的概述

虛擬宏電網資產集團(MAKROVIRKA)旨在協調使用可再生能源(RES)的處理分散發電(DG)單元，和其他相同的處理單元，以及集中生成(CG)核電廠(AE)或其他電廠，還有處理點的固定(DES)和移動的(BEV)能源儲存單位以及它們各自在全國范圍內的油H2和插件系統——寬式智能宏觀電網——主要提供了替代燃料車輛的需要，與該國的電力操作系統(MIR)一致。(MAKROVIRKA專利申請號：P1100017)

2.2.1.2HU-NER-TOWN-300項目的MAKROVIRKA描述

MAKROVIRKA型一體化的基本特點如下：

DGRES綜合發電機的數量和消費者數量的提高是有利的，沒有限制，不分國界。

作為自主負責的平衡組，通過使用CHAR和FA-CHAR的BVE電力儲存和RES發電來確保城市車輛的替代燃料的供應和減少二氧化碳排放量。

通過對目前的移動存儲容量和/或電力的交易量的操作，為國家電力系統的的規劃提供參考。

擁有的加載，存儲，發電，交易，運營，維護，監督和遠程管理權限都遵循一定的計劃。

利用公共電網來完成發電，存儲和電力的交易。

利用不斷發展的，移動的GPRS和/或基于互聯網的中心和邊緣提供寬帶信號的傳輸，建立起使個別單位和數據通訊控制設備的遠程管理解決無障礙的通信系統。

低成本運作。

2.2.1.3發電廠

城市集中光伏電站的一般描述(C-PV)

在五個縣級城市(MJV)與國家高等教育機構的處所的一個或幾個地點，需安裝一個晶體硅模塊化光伏裝機容量為51.5兆瓦的光伏電站，并通過跟蹤到的直流/交流網絡所需的逆變器與中壓電網相連。

C-PV容量分配如下：

埃格爾MJV 10兆瓦

EsterházyKároly學院(埃格爾) 0兆瓦

凱奇凱梅特MJV 12兆瓦

米什科爾茨MJV1 5.5兆瓦

SalgótarjánMJV 7兆瓦

維斯普雷姆MJV 7兆瓦

總計： 51.5兆瓦

C型光伏電站是單或雙軸跟蹤固定或安裝，但由于是20_-20_-20_，他們的總收購成本不得超過凈金額歐元/2萬兆瓦。

C型光伏電站500千瓦逆變器都配備了MAKROVIRKA平衡整合集團的Bükkaranyos中心集群虛擬宏平衡電網的遠程的管理和監督工具。一個C型光伏電站發電量的很大一部分作為分散的移動能源MAKROVIRKA智能電網的一部分，主要通過高頻快速充電(FA-CHAR)和正常充電站(CHAR)以及貯存設施用于城市電動汽車(BEV)。

BEV公交的充電和在倉庫的停靠，停車場的停靠以及在戶外的停靠都在MAKROVIRKA中心的遠程監督和管理控制之下。MAKROVIRKA管理中心在不斷的與匈牙利的電源管理系統溝通，因為他的移動電池存儲容量是受與MIR達成的.協議的控制。

2.2.1.4對于城市體系中光伏電站情況的大體描述

在五個縣級城市(MJV)與國家高等教育機構的處所的在屋頂和空地，需安裝一個晶體硅模塊化光伏裝機容量為21.31兆瓦的光伏電站，并通過所需的DC/AC逆變器連接到低壓電網。

公共機構光伏裝機容量的分配如下：

埃格爾MJV 3.631兆瓦

EszterházyKároly學院 0.375兆瓦

凱奇凱梅特MJV 4.018兆瓦

米什科爾茨MJV 7.7579兆瓦

SalgótarjánMJV 2.44兆瓦

維斯普雷姆MJV 3.041兆瓦

總計： 21.31兆瓦

光伏電站作為MAKROVIRKA平衡整合集團的一員并配備有遠程的管理和監督工具。

為了滿足計劃中的電動車停放在公共機構部分(BEV)，應設立50-100千瓦的高頻快速充電器(FA-CHAR)110件和21千瓦的正常充電器(CHAR)490件。

光伏電站，FA-CHAR，CHAR以及BEV工具都在與MIR全國范圍系統合作的(MAK-TAF)分中心和MAKROVIRKA中心得遠程管理和監督之下。

2.城市插入式充電系統的說明

直流極高頻快速充電器(FA-CHAR)(50-100千瓦的功率單位)和正常充電器(CHAR)應建立在公共交通停車場、機構樓宇，倉庫和公共場所。

安裝在倉庫，停車場，公共土地和公共機構和各自的分控中心的FA-CHAR和CHAR單元，仍然由直轄市和較高的教育機構擁有。基于一個長期的合同，不得出售光伏業務給當地和公共交通服務公司

電力物流管理是由MAKROVIRKA中心進行管理，它與MIR合作，對當前的存儲技術，產出和貿易情況進行了優化，

MAKROVIRKA的主要任務是為C-PV，PV，FA-CHAR，CHAR，BEV工具，提供組織，技術，物流和貿易的優化，使其智能合作。

白天主要來自其C-光伏發電和光伏電站，在晚上從電力交換中心或套組電源購買電力。MAKROVIRKA平衡組通過FA-CHAR和CHAR組件提供給BEVS充電的燃料。

3.財務計劃

3.2HU–NER–TOWN–300項目財務計算

7、企業項目投資的建議書

一、項目概述

項目名稱：_農業生態園

項目地址：__

項目負責人：

二、項目背景及條件

___是農業村，山清水秀，遠離城市、遠離工業污染，南溪所處區域，屬長江河谷中亞熱帶濕潤季風氣候區，兼有南亞熱氣候屬性。氣候條件是當今人們公認的最佳居住人文環境。氣候溫和，雨量適中，自然條件得天獨厚，是種養的最佳適生區。

生豬養殖、水產養殖一直是我村農業經濟收入的主要組成部分，但是，生豬品種結構不合理，品質差，飼養落后，一家一戶養殖，規模效益差，一直制約著我村養殖業的發展，為了盡快適應養殖業的新形勢，充分發揮我村養殖業的傳統優勢，打出特色牌，我們經過市場調研、論證，擬招商投資興建農業生態園。通過規劃論證休閑農業生態園的可行性，使其成為滿足市場需求，增加農民收入，促進觀光農業的發展項目。

三、主要產品

主要從事生豬養殖、水產養殖、優質瓜果種植等農業生產經營，其中種植蔬菜，種植西瓜，養殖良種豬，養魚等。農業生態園以“果、豬、魚”立體農業開發模式，在山上種植果樹，樹下套種西瓜，林內養殖生豬，水面養殖魚。

四、項目開發條件

(一)交通便利，區位條件良好

宜廬快速通道的修建，加強了與周邊城鎮的交通。鄉村公路的完善，

(二)市場前景：

豬肉是人們生活中不可缺少的肉食品，是我國人民最喜歡吃的傳統肉食品，市場需求大。并且隨著社會的進步，人民生活水平的提高，人們對肉蛋質的需求逐漸增加，同時對豬肉的品質提出了更高的要求。近幾年，我國生豬生產發展較快，縱觀整個生豬消費市場，那些無公害的，瘦肉率高，品質好的豬市場十分緊俏，出現供不應求的局面。目前以飼養三元雜交豬為代表的生豬飼養已成為生豬生產的亮點。該項目將按“公司+農戶”的方式運作，按合同生產，市場較為穩定。大力發展無公害生豬養殖和水產養殖，是落實菜籃子工程，發展畜牧水產業，調整農業結構，保護生態治理環境的重要舉措，對促進農業增效、農民增收，意義重大。西瓜種植一直是我鄉主要農業產業，也是我鄉的特色農業產業，具有很好的經濟效益。優質梨肉質細嫩，特甜，具有良好市場前景。

無公害蔬菜是當今人們關乎健康的主題。我們著力于環境治理圈舍夏季沖洗兩次，每頭種豬日平均排糞水30公斤，育肥豬日平均排糞水15公斤，建沼氣處理池，糞池發酵，制成生物有機肥。俗稱農家肥，用于蔬菜及果園區處理。養殖場遠離居民區，自成體系，經過科學設計和建設，合理利用，無環境污染符合國家環保要求。

五、選址定點

農業生態園擬建于__村，生態園主體工程建于__組，

六、項目規劃

生態園計劃占地總面積300余畝，生豬欄舍占地200平方米，辦公樓占地500平方米，成立生豬養殖公司，園區建1個規模養殖示范場，扶持規模養殖或百戶示范戶，形成集飼養、飼料加工、環境保護、生豬繁殖多功能為一體的規范化生產示范基地。

生態園采用生態園模式進行觀光園內農業的布局和生產，將農業活動、自然風光、科技示范、休閑娛樂、環境保護等融為一體，實現生態效益、經濟效益與社會效益的統一。以集觀賞、娛樂、休閑于一體的生態園區，打造地區具影響力的主題生態景區。

主要劃分為幾個功能板塊：養殖區、種植區、觀賞、百果園、觀賞小道1000米、百果園2500M2

蔬菜大篷前期300平_5個，逐漸輻射整個村;

修建觀賞小道，突出園林式風格，增加景觀性設置;

果園：種植特色農作物，設置游客采摘項目，豐富園區產品類型，集中展現當地特色。七、結論

綜上所述，該項目的開發建設是可行的，是低風險，高回報、有一定影響力的項目。園區分期投入運營后，可通過邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環鏈。項目實施單位不斷加強宣傳，提高園區知名度，同時積極爭取納入縣級旅游規劃，加強與周邊景區的合作，共同開發壯大市場。并成為宣傳地區生態旅游業和現代農業發展的一個平臺。因報告是建立在扎實的調研基礎上，具有較強的前瞻性和可操作性。以此為基礎，爭取得到銀行資金支持，目前已經開始啟動該項目。

8、項目建議書投資最新

一、項目總論

(一) 項目背景

改革開放以來，市政府和行業協會在推動飲食行業健康發展上做出全方位的貢獻，____飲食業的發展速度位居城市經濟建設榜首，成為代表____城市品牌的靚麗名片。

但是，在飲食業發展中仍然存在著不和諧因素，主要表現在采購環節難以控制，質量不穩定，價格波動大，供應不及時，人為造假、提價，使酒店飲食企業進貨成本高，嚴重影響經營，導致部分酒店飲食企業經營不善，而且食品安全事故屢屢發生，傷害了廣大消費者利益，造成這種現象的根源是食材供應鏈的問題。

對此，市政府和行業協會予以高度重視，為進一步促進飲食行業的和諧發展，保障食品安全，穩定物價，理順供需關系，深化飲食行業改革，提升城市品牌形象，特別推出了飲食食材整合項目。

(二) 項目介紹

1、 項目名稱：__“____X”市場

2、 項目地址：

3、 項目內容：整合食材供應鏈，組建飲食食材交易中心

4、 組建模式：股份制，由__X與__X公司共同組建股份制管理公司。

5、 項目目的：打造現代食材供應鏈交易平臺，采用聯盟會員制管理(供應商、飲食企業、種植、養殖企業、食品加工企業共同加入的會員聯盟體)，實現市場交易與網絡交易的雙向營銷，達到降低采購成本，促進食品安全，穩定物價，促進農副產品快速轉換商品的目的。

二、項目分析

(一)項目建設必要性

1、豐富的原料資源

根據__X副產品原料市場調查“十一五”期間____量年均714萬噸、其中蔬菜年均258萬噸、水產品年均217萬噸、水果年均132萬噸、畜肉年均65萬噸、禽蛋年均26萬噸、鮮奶年均14萬噸，且保持增長勢頭。

20__年公布的《____政府關于新一輪“菜籃子”工程建設的實施意見》中明確提出：啟動新一輪“菜籃子”工程建設，全市果蔬、肉蛋年產量將分別達到280萬噸、240萬噸、136萬噸，水產品年產量穩定在260萬噸以上。

目前，____區有616家農業龍頭企業，70家省級以上龍頭企業，117家市級龍頭企業，1172家農民專業合作社，61家省級現代農業示范基地，55處農產品出口基地，1500多家各類食品加工企業，認證無公害農產品總數達到378個，綠色食品總數達到250個，有機農產品總數達到45個，農副產品資源十分豐富。

2、巨大的消費潛力和發展空間

① 酒店、飲食企業

據____X年統計資料，__X飲食行業總數為____X家，年食材消費量達__x億元。

② 企事業單位和院校食堂

____市現有企事業單位和院校人數達80多萬人，按人均日消費__元計算，年食材采購額__億元。

③ 電商團購

根據水產品交易市場統計，20__年春節期間水產品市場交易額達35億元，其中團購和電商交易達2億元，且有上升趨勢。

由此可見，____市食材消費市場擁有巨大的消費潛力和發展空間。該項目上馬不僅為農副產品向流通商品轉化搭建出產銷對接的交易平臺，也為飲食行業提供更加豐富的原料資源。

3、激烈的行業競爭

____市飲食企業____多家，其中____平以上的飲食企業____多家，與之相對應的供應商近萬家，供應商之間的競爭十分激烈，競爭手段和制約方法多種多樣;很多飲食企業采取抵押資金的方法制約供應商，以此保障供應質量、價格、數量、時間，維持需求;另一方面供應商因抵押資金量大造成資金短缺，也采取降低質量或短斤缺兩或提高價格的方式維持經供應，形成了既矛盾又依賴的畸形關系，嚴重影響了飲食行業的健康發展。

該項目以理順供需關系為出發點，通過整合食材供應鏈體系，建立“__X采購”市場的交易管理平臺，實現多方共贏的目的，從根本上解決此供需矛盾。

4、必要性

農副產品的快速發展為食材供應提供了豐富的原料資源，但是，食材供應市場因中間交易環節多，價格彈性大，進貨渠道多，遠遠跟不上農副產品發展速度，也滿足不了飲食行業的發展需求;實施該項目可以有效的整合食材供應鏈，對推動__X市飲食行業建設是十分必要的。

① 促進農副產品向流通商品轉化的需要

整合農副產品資源，組建食材供應鏈體系是實現農商對接和供需對接的需要;為種植、養殖專業戶搭建直銷平臺和電商平臺，極大地促進農副產品向流通商品快速轉化。

② 保障食品安全的需要

通過食材市場的.集中管理和質量監督體系能有效地控制食材供應質量，為酒店飲食企業提供符合標準的食材原料，從而起到保障食品安全的作用。

③ 穩定物價的需要

根據市場需求狀況以及會員企業采購意向，組織源頭采購，大宗進貨，期貨預訂，減少中間環節，降低采購價格，使食材價格處于市場最低水平，從而起到穩定物價的作用。

(二)項目建設有利條件

1、__和______的扶持

飲食食材整合項目是__和____X大力扶持的項目，通過對供應鏈的整合，實現組織化管理，制度化管理，對加強食品安全管理，穩定物價起到重要作用，也是市政府實施“菜籃子工程”的重大舉措。

2、擁有先進的運營體系

啟動“__采購”市場____X運營體系對訂單、數據、價格、食材品類、配送流程等進行信息化管理，提供系統的配套服務，保障供應鏈的最佳狀態。

3、優越的經營環境

“__采購”市場位于__X市__X中心，周邊有酒店用品專賣店、炊具批發商城、____、____會員店、物流中心、__X商城等規模較大的品牌企業，形成以飲食經營為主體的市場環境。

(三)項目建設思路

1、探索飲食食材供需行業的必由之路

食材采購是飲食企業經營的必要保障，但是，長期以來采購與供應一直是矛盾關系，通過整合食材供應鏈，探索一條解決飲食供需關系的必由之路。

2、打造大連地區農副產品交易平臺

建設“__采購”市場為__X地區農副產品提供交易平臺，運用現代營銷方式實現產銷對接。

3、提升大連酒店飲食企業經營能力

組建飲食食材供應鏈，理順供需關系，從質量、價格、時效、服務等方面提升飲食企業的經營能力。

4、組建先進的運營模式

運用先進的____x運營模式實現會員企業的共同價值，打造 符合多贏原則的運營模式。

(四)項目經營理念

1、嚴把質量關，保障食材安全

運用現代管理手段對各種食材進行嚴格質量檢查，規范采購程序，避免采購漏洞，使食材質量符合國家食品安全規定。

2、發揮交易平臺優勢

“__采購”市場集現場交易和電商交易于一體的交易平臺。實行統一管理，統一標準，統一服務，將相互制約的關系，轉換為相互促進的合作關系。

3、提供增值服務

以“滿足__X需求”為宗旨，做到信息暢通，物流暢通，增設分揀站，提供儲運箱，物流配送等項目， 為會員企業提供全方位的增值服務。

4、樹立品牌形象，做行業標桿

“__”采購市場是未來發展的朝陽產業。通過對飲食食材供應市場的優化組合，突破傳統營銷理念，形成品牌效應，締造食材供應鏈服務商領軍品牌。

三、項目改擴建規劃及實施方案

(一)項目改擴建規劃

1、項目改擴建工程包括：

__X噸中心冷庫建設、物流配送及分揀中心建設、展銷攤位和庫房商鋪裝修改造、電力系統改造、監控系統建設、給排水改造、EPR信息管理系統建設、電子商務平臺建設。

2、發展目標

X年成型，帶動__及周邊城市農副產品加入直營銷售模式，打造城市新的地標市場;

X年建成省內最具規模的一級批發市場及網絡團購展示平臺; X年內成為省內農副產品銷售樣板市場，并依托電商平臺，將__X周邊地區以____為特色的農副產品推向全國。

(二)規劃實施方案

1、市場改建

“__采購”市場使用面積 ㎡，設立 個產品展位， 個帶庫房商鋪，按食材儲運方式、銷售量，采購頻次，劃分水產品、肉食類、果蔬類、飲品類、糧油類、調味品等__經營區域。

2、 噸中心冷庫

根據市場經營需要建設 噸中心冷庫即 個專項冷庫間、 個設備運行間，為供應商提供冷凍、冷藏、保鮮設施。

3、物流分揀中心建設

組建物流分揀中心，計劃初期購置配送車輛 臺，每天運輸食材原料 噸，最大限度地滿足會員企業物流需求。

4、EPR信息管理系統建設

配備ERP信息管理系統，建立信息數據庫，對經營、交易、資源等業務數據進行快速處理和準確傳遞。

5、電子商務系統建設

建設電子商務服務中心，通過網絡在線訂購模式，實現農副產品網絡團購目標。

四、項目籌建狀況

(一) 公司組建

1、 公司組建

2、編制管理文案

(二) 項目進度

1、市場調研

____X年調研了大連各級農副產品市場，收集農副產品資源信息，價格走勢，流通渠道，調查酒店飲食企業、機關院校食堂、駐軍等大宗食品采購單位對食材供應的需求和希望解決的供應鏈問題，了解供需雙方現狀。為項目建設提供了第一手資料。

2、電商務平臺

______公司旗下領航貓網絡科技公司設計的項目網絡交易平臺，現已進入編程階段。

3、組建ERP信息管理系統

根據項目運營需要已與第三方軟件公司共同開發ERP信息管理系統，現已進入業務、數據設計階段。

4、市場規劃設計

現場勘查已經完成，按照運營和發展需要，對原場地格局進行重新設計和規劃，總設計圖已經完成，制定出水產區的地面防水和下水施工方案。并根據食材屬性在總圖上劃分出__食材專銷區域，配電系統已進入現場設計階段。

5、交易市場(______)接收

原____x接收工作已經完成，其他部位接收工作正在按市政府菜籃子工程規劃和食品安全管理要求全面展開。

6、銀行合作

完成與__銀行的合作洽談，銀行為商戶免費安裝POS機，并對會員商戶給予資金扶持待遇。

7、會員招募

完成__x家__供應商的招商意向洽談，確保“__采購”市場建成后的正常運營。

五、投資概算

(一) 項目投資概算

項目建設投資預算：____x萬元。

(二) 資金來源

自籌資金：____萬元(承辦單位和______公司籌措) 銀行貸款：____萬元(項目新建公司貸款) 申請政府財政補貼：____萬元

(三) 投資分配

1、開辦費

市場調研：__x萬元

網絡采購電子商務平臺建設：__x萬元 需要支付原場地租金：__x萬元/年 不可預見費：__萬元;合計：____萬元。

2、冷庫建設投資

建設__x噸冷庫(x個冷庫間、一個設備運行間)，用電量__x—__xKW，用地面積__x㎡，庫體、設備、調試等預算投資__x萬元;

3、物流、分揀、配送投資

一期配送車輛__臺、叉車x臺，其他用品用具預算投資__x萬元;二期增加配送車輛__x臺，投資預算__x萬元;合計____萬元。

4、ERP信息系統投資

ERP系統設計、編程開發、服務器、運營維護等預算投資__x萬元;運營期擴展ERP系統，增加投資__x萬元;合計：__x萬元。

5、電商交易平臺投資

前期電商交易平臺投資、(包括展示平臺、會員平臺、訂單平臺、運維)服務器、影像器材等預算投資__x萬元;運營期開發建設增加投資__x萬元;合計__x萬元。

6、市場改擴建工程投資

照明工程、交易系統、監控系統、給排水工程、門飾裝修、商鋪、展位裝修、防水處理等預算投資__x萬元。

7、流動資金

流動資金預留__x萬元。

9、企業項目投資建議書

第一部分 項目背景

該項目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目，項目前身為北京德華房地產開發公司于1998年開發的位于朝陽區大屯路223號的現代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現項目方欲通過拍賣方式轉讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購后進行開發銷售或部分持有。

第二部分 項目概況

一、項目區位

1. 地理位置

項目位于項目位于朝陽區亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米

圖1：項目所處區域位置

具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園(主場)小區，西至裕農農產品貿易公司

2. 交通狀況

(1)對外道路

北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環2.5公里，向南距離四環1.2公里

大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉即可上大屯路

安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

(2)公共交通

項目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。

二、項目現狀

1. 項目現狀

該項目欲轉讓表的為北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地所有權及在建工程，在建工程現狀：結構已封頂，外立面裝修與設備安裝基本完成，內裝已完成30%，各項公共設施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。

2. 土地權屬

(1) 該項目土地屬北京德華房地產開發有限公司所有。

(2) 項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規劃許可證，該部分不屬轉讓范圍之內，若購買方有意向，轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓，但需自己另交規劃罰款等手續辦妥規劃許可。

3. 周邊環境與配套

教育：陳經綸嘉銘分校、芳草地小學、安慧里小學、二十一世紀雙語幼兒園

商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家

醫院：中日友好醫院、慧忠醫院、

運動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜

文化娛樂：炎黃藝術館

三、項目規劃條件

項目規劃指標

序號項目名稱數量單位性質

1土地面積12086.95平米公寓

2公寓住宅2棟34000平米在建工程

3寫字樓12000平米在建工程

4配套樓4000平米違章

5共計46000平米不含違章建筑

四、轉讓價格及構成

(1)轉讓價格：北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容，轉讓價為3.3億元人民幣，含全部債務、土地價款、各類罰金。

(2)轉讓傭金：1000萬元人民幣

注：競價者另需提供至少1億的資金證明。

五、項目購買方式與付款方式

1. 購買股權

如采用購買股權方式收購天馬大廈項目，建設手續可以沿用，由我方申辦開工證或復工證即可。當然要充分留意或有債務問題。

2. 購買資產

采取資產過戶方式主要做好土地證過戶、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的變更

3. 債務、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理

由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務，簽署債務償還協議(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。

4. 交接方式

在中招國際拍賣公司協同法院主持下

(1) 確認項目實物清單、資料清單內容

(2) 按清單內容，買賣雙方進行資料交接和現場交接

5. 付款方式

(1) 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內容進行清償債務。

(2) 資料交接和現場交接后，辦理過戶手續，我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶。

(3) 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務出現。

第二部分 市場研究

一、2008年上半年北京市總體市場分析

1. 北京市場對宏觀調控的反應

近年內北京市房地產市場已處于較為成熟的階段，開發投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現緩慢增長。上半年，北京市受宏觀調控政策影響較為顯著，房地產企業的應對策略也較為明顯，施工面積同比出現明顯下降，開發商采取了減慢開發速度的策略，未來一年內北京房地產供應增量將下降。北京房地產市場對價格敏感度較高，隨著開發商新開樓盤價格的調整，優惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現出來，但由于宏觀環境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的2007年下半年，仍處于增長趨勢，而且環比、同比都在上升，尤其是中心城區，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。

2. 土地市場的變化

1、供應量大幅增加，居住用地居主導

據《北京市國土局2008年度土地供應計劃》，2008年京城土地供應量大幅增加，比2007年增加了100公頃，廉租房和經濟適用房比重大幅增長，占用地計劃的23.3%，限價房占計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發，北京的住宅供應結構將進一步得到調整，以滿足人們居住需求的限價房、經濟適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。

2、交易場面趨冷，月成交量下降

進入2008年以來，北京市住宅及商業用地成交面積大幅下滑，尤其是進入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數地塊停留在流標的邊緣地帶，僅3家企業或4家企業參與競標。

3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩

由北京市土地整理中心公布的數據顯示，居住及商住用地的地塊2008年上半年樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。

4、土地購置費用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降

從土地購置價款來看，持續增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態勢，隨著開發商資金鏈的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發現有土地維持生存已成為主要策略。

二、需求分析

1. 亞奧區域支持

在已經過去的十幾年里，亞奧區域早已由當年的競技場迅速發展成為京城的富人區，其繁華程度和聚集大商業的能力略有體現。2001年北京申奧成功，該地區更是進入了奧運時代。北京啟用1800億元加強基礎設施的建設，其中有900億元用于高速公路、城市快速路和軌道交通的建設，以提速城市交通。在這十幾條交通干道中，約有一半都集中在亞奧地區。國家專項奧運投資使亞奧區域內的基礎設施建設有了一個質的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以后，該地區將出現新的的配套設施。不僅如此，“奧運”因素更讓亞奧區域的商務環境更為人性、生態：北環水系改造工程、京城公園氧吧——奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區的環境治理。根據朝陽區政府最新發布的《朝陽區奧運功能區“十一五”發展規劃》，奧運功能區將形成“一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區生態旅游區、文化教育區、宜居生活區”，及四大產業支撐、五大重點任務等態勢。

2. 需求積極因素分析

根據朝陽區政府最新發布的《朝陽區奧運功能區“十一五”發展規劃》稱朝陽區將加強該區域人口規模調控，適當控制低價商品房的開發建設，減緩戶籍人口增長過快的勢頭;以高檔商用公寓開發建設為主，吸引高素質人才。2010年前，奧運功能區人口自然增長率控制在年均1.5‰以內。該區域仍將延續過去“富人區”的聚集效應，同時奧運所帶來的休閑、娛樂等環境，總體上對中產階層以上人群具有教高吸引力，本地區居住人群以科研、教育、文化、等高素質從業人員居多，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實、旺盛的。

3. 需求不利因素

該項目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機會：

(1) 該區域由于奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運后有回落可能;

(2) 亞奧區域商務氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度;

三、區域市場分析

表4：亞運村周邊項目銷售情況表

項目名稱位置類型價格(元/平米)規模(平米)裝修銷售情況

遠洋萬和城北四環東路73號地，望和橋西北角 公寓均價23000176000精裝修20_年5月10日開盤

保利香擯花園朝陽區路東側 住宅均價1950051069 毛坯20_年9月27日

準許銷售面積：44566

已簽約：26024

保利金泉朝陽區亞運村大屯路住宅均價19000184000毛坯20_年4月15日

準許銷售面積：84042

已簽約：44304

亞奧觀典

國際公寓朝陽區慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000 二期22000-25000

78121精裝修一期已售完，二期近期開盤

世奧國際

中心朝陽區北四環東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20_年11月18日

準許銷售面積：80399

已簽約：11679

美倫堡朝陽區科薈西路(國家森林公園以西)公寓均價1920070000精裝修2008年4月12日

準許銷售面積：9188

已簽約：589

凱旋城朝陽區北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓16000250000精裝修二手房

主場朝陽區亞運村大屯路220號公寓均價16000100000毛坯二手房

嘉銘桐城朝陽區西北苑路86號普通住宅

公寓均價16000600000毛坯二手房

光大名筑亞運村北苑路178號住宅均價1800090000毛坯二手房

芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000

北京MOHO朝陽區安慧里北苑路168號 寫字樓二手售價19000 租4元/平米/天36000

洛克時代中心 朝陽區亞運村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700

由于該區域地處亞奧板塊，市政配套設施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區域由于受奧運影響，區域房價近年漲幅較快，產品主要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售情況均比較理想，具有良好發展前景，區域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。

第三部分 市場定位

一、客戶定位

1. 目標客戶來源

(1) 北四環沿線大企業的技術術開發、管理人員。

(2) 小營附近對外經貿大學、北京聯大等高校的中青年教職工。

(3) 亞奧區域公司企業中的中層骨干人員。

(4) 高科技企業、外資企業等企業中的白領。

2. 目標客戶特征

(1) 以投資客戶為主;

(2) 客群的職業分類比較清晰;

(3) 區域選擇性較強(亞奧區域)

(4) 收入穩定，大部分家庭年收入40---50萬(三居客戶)，20---30萬(兩居客戶);

(5) 文化層次較高，對居住環境的舒適性、交通便利程度比較看重;

(6) 對價格敏感度不高;

3. 需求特點

(1) 住宅部分亦配備辦公環境，可作中小公司辦公用

(2) 交通便利：車程在10-15分鐘之內，公交條件好，有地鐵;

(3) 戶型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內，三居130平米以內;

(4) 環境：對于園林景觀的要求比較高,追求“原生狀態”，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣;

二、價格定位

1. 區域當前價格

根據市場調研，判斷假設目前該產品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。

第四部分 規劃設計

一、方案構思

1. 小型商務辦公綜合體

作為緊靠地鐵5號線的商務辦公綜合體項目，有助于提升區域面貌與形象。

2. 完善的配套設計

必要的辦公配套商業與地鐵、公交站點與街區商業有機結合。

3. 原生態大型景觀社區

充分利用地塊北側已建成的城市綠化帶，同時項目范圍內組織比較集中的綠地，形成都市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。

4. 原有戶型需要做改動

原有戶型按高檔外銷公寓設計，住宅設計以豪華為標準，并不適合現有辦工簡潔明快的要求，需要對戶型進行開窗和內部裝修上從新設計。

第五部分 項目開發及銷售計劃

一、指導思想

在保證項目總體收益的前提下，優化安排現金流，控制風險。

二、項目轉讓、資產過戶，預計6個月內完成

(1) 7月份達成初步意向，著手設計轉讓實施方案

(2) 8月籌措3.4億的轉讓資金

(3) 8月達成債權人協議，付首期款

(4) 9月開始辦理資產清理交接過戶

(5) 10月辦理相關變更手續，付二期款

(6) 11月完成項目相關規劃報建變更手續

三、項目開發進程(附件：開發進程表)

(1) 8月開始進駐項目，接收資產資料

(2) 9月開始辦理項目規劃報建變更手續，項目外裝修、公寓內裝修方案，地下車庫開始施工設計

(3) 10月內外裝修及地庫施工招標定標，施工進場

(4) 11月全面開工建設

(5) 2009年2月裝修完成

(6) 3月竣工驗收

(7) 5月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續

(8) 5月配套綠化等工程完成

(9) 6月交房

四、項目銷售計劃

(1) 9月辦理公寓1預售證，10月辦理公寓及辦公樓預售證，12月辦理綜合樓預售證，3月辦理車庫預售證。

(2) 1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在2008年12月底銷售完畢。

(3) 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在2009年6月銷售完畢。

(4) 辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。

(5) 車位15-20萬/個。

五、資金籌措計劃

1、首期股東借款3億元，用于支付定金1000萬，支付收購保證金29000萬元(包括銀行、土地、施工方等)合計3億元，計劃使用時間6-7月份。

2、第二期股東借款5000萬，用于收購支付收購余款與項目啟動資金，計劃使用時間7-8月份。

3、項目抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。

第六部分 投資收益評價

一、項目銷售測算

按亞奧區域目前的平均報價及調研分析。并參考未來的價格走向，并結合亞奧區域目前的發展，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹慎、一般、樂觀。

謹慎方案一般方案樂觀方案

項目價格(元/平米) 項目價格(元/平米 )項目價格(元/平米)

公寓16000公寓18000公寓20000

寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000

車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個

測算結果：(附件：銷售收入測算表)

A、謹慎方案 銷售總收入69394萬元

B、一般方案 銷售總收入77881萬元

C、樂觀方案 銷售總收入86368萬元

二、項目總成本、單位成本計算(成本測算表)

項目轉讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原項目涉及的所有債務、罰款、滯納金等。加上后期裝修費、配套費、管理費等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。

三、項目收益指標(項目全投資現金流量表)

謹慎方案一般方案樂觀方案

項目 項目 項目

稅后利潤率22.28%稅后利潤率27.33%稅后利潤率31.395

內部收益率9.16%內部收益率11.74%內部收益率14.08%

凈現值12212萬元凈現值18974萬元凈現值25851萬元

從以上財務指標看，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉讓價格上取得轉

讓方的進一步讓步，則此項目具有更大的運作價值。

四、現金流分析與解決方案

1. 現金流分析

正常開發狀態的現金流

正常現金流前期資金壓力大

改善現金流的運作方案一

轉讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關證照，實現開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。

改善現金流的運作方案二

寫字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅。

第七部分 風險評價與解決方案

一、宏觀市場風險

1. 房價下調的影響

08年各一線城市均出現市場調整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現了房價打折松動下降的跡象，市場逐漸演變為觀望氣氛濃厚，成交量持續下降而，房價依然居高不下的局面。隨著后市的觀望氣氛依然，可以預見房價下降調整的可能性還是很大的，對于本項目來說，開盤定價可采取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，限度的縮短銷售周期。

2. 債務風險

該項目存在項目公司與母公司之間擔保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進一步研究。

3. 工程問題

該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間

4. 遺留違章建筑

該項目北側遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規劃許可證和產權證，無轉讓可能，但又正好處在北側大門里邊，若不購買此棟違章建筑，將對項目整體規劃影響較大，而若購買此棟違章建筑，我方將不但按5000元/平米價格多付出2000萬，還將就違章建筑的規劃從新審批補交罰款等問題進行處理，也比較麻煩。建議采取買下來，規劃成商業經營。

第八部分 結論與建議

該項目地處亞奧核心區域熱點發展區域，配套完善，交通便利，市場機會好。該項目優越的地理位置優勢決定其巨大的商業潛能，商住兩用的開發前景決定其潛在價值較大。

項目客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵御風險能力強，但前期現金流壓力大，如能有效解決轉讓方的債務問題，建議公司對此項目積極投資。

本項目符合公司發展戰略的要求，轉讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備，對于公司在北京地區發展意義重大。

湘江偉業(北京)投資有限公司

20_年7月

附 件

1. 項目基礎資料

1.1. 項目立面圖

2. 投資測算文件

2.1. 規劃指標表;

2.2. 靜態投資測算表

2.3. 開發銷售計劃表

2.4. 正常月份現金流量表‘